Девелопер строит складской комплекс одного формата в пяти регионах — Казани, Ростове, Новосибирске, Екатеринбурге и Краснодаре. Логика подсказывает, что раз здание одно и то же, проектирование и согласование должны двигаться быстрее с каждым следующим объектом. На практике часто происходит обратное: компания заказывает пять независимых комплектов проектной документации и пять раз проходит полный цикл экспертизы, будто строит пять принципиально разных зданий. Между тем Градостроительный кодекс и подзаконные акты предусматривают механизм, который позволяет этого избежать — повторное применение проектной документации. Проект, уже получивший положительное заключение экспертизы, можно использовать на новом участке, и в этом случае эксперты проверяют не весь комплект заново, а преимущественно то, что в нём изменилось применительно к конкретной площадке.
Этот инструмент существует на рынке давно, но используется он ограниченно, в основном в сегменте госзаказа. Коммерческие девелоперы, которые тиражируют складскую, торговую или сетевую недвижимость, зачастую даже не рассматривают эту опцию, хотя именно для них повторяемость объектов создаёт наибольший потенциал для экономии времени и денег.
Два разных сценария, которые часто путают
Когда речь заходит о повторном применении проекта, важно сразу разделить два принципиально разных пути, потому что их нередко смешивают в одну историю, хотя юридически и процедурно это разные вещи.
Первый сценарий — это повторное использование собственной проектной документации. Девелопер, у которого есть права на ранее разработанный и согласованный проект, берёт его за основу и адаптирует под новый земельный участок. Никакого специального статуса для этого получать не нужно — достаточно того, что права на документацию принадлежат компании и она может распоряжаться ею по своему усмотрению. Это самый распространённый и доступный путь для частного бизнеса.
Второй сценарий — это использование документации, которая официально признана экономически эффективной проектной документацией повторного применения и включена в соответствующий реестр Минстроя России. Чтобы проект попал в этот реестр, его нужно провести через отдельную процедуру подтверждения эффективности — доказать, что решения экономически обоснованы, соответствуют современным требованиям и могут применяться многократно. Сегодня реестр в основном состоит из объектов, построенных для государственных заказчиков: типовых школ, детских садов, поликлиник, жилых домов определённых серий. Для коммерческого сектора механизм применяется гораздо реже, хотя принцип работает точно так же: чем выше повторяемость объекта, тем больше смысла в том, чтобы довести его до официального статуса и получить возможность использовать документацию многократно, в том числе передавая её другим застройщикам.
Важно понимать, что оба сценария объединяет одно — экспертиза в обоих случаях не читает весь проект заново, а концентрируется на изменениях и привязке к конкретной площадке: инженерно-геологических условиях, климатическом районе, сейсмичности территории, подключении к существующим или проектируемым инженерным сетям.
Что реально переиспользуется, а что приходится делать заново
Здесь кроется ключевое заблуждение, которое мешает девелоперам пользоваться механизмом повторного применения в полной мере. Многие представляют себе это как простое копирование — взяли готовый проект, поменяли титульный лист и подали на экспертизу. В реальности всё устроено сложнее, и понимание того, какие разделы остаются неизменными, а какие придётся переделывать под каждую новую площадку, критично для правильного планирования сроков и бюджета.
Архитектурные решения, объёмно-планировочные параметры здания, конструктивные схемы и значительная часть инженерных систем — вентиляция, электроснабжение, слаботочные системы — у типовых объектов совпадают практически полностью. Именно эти разделы дают основную экономию времени и денег, потому что их не нужно разрабатывать и проверять заново.
При этом есть разделы, которые всегда делаются индивидуально, независимо от того, насколько типовым является само здание. Схема планировочной организации земельного участка разрабатывается под конкретный рельеф, конфигурацию участка, существующую застройку по соседству и транспортные подъезды. Проект организации строительства учитывает специфику логистики именно на этой площадке. Оценка воздействия на окружающую среду привязана к конкретной экологической обстановке территории. Фундаменты пересчитываются заново под геологические условия участка, которые в разных регионах России могут отличаться кардинально — от плотных грунтов до пучинистых или просадочных почв, требующих совершенно иных конструктивных решений. Нагрузки на конструкции пересматриваются в зависимости от климатического района — снеговая и ветровая нагрузка в Краснодаре и в Новосибирске различаются принципиально. Наконец, внешние инженерные сети всегда проектируются индивидуально в соответствии с техническими условиями, которые выдаёт местная ресурсоснабжающая организация и которые никогда не совпадают от города к городу.
Получается, что повторное применение вовсе не означает «скопировали и подали на экспертизу». Изменений в проекте остаётся немало, но они носят предсказуемый и локализованный характер — известно заранее, какие именно разделы требуют доработки, а какие можно взять из уже согласованного комплекта без изменений. Именно эта предсказуемость и упрощает работу экспертной организации: вместо того чтобы проверять весь проект целиком, эксперты сосредотачиваются на ограниченном перечне разделов, которые реально отличаются от исходного варианта.
Сколько времени это реально экономит
Соблазн назвать здесь конкретную универсальную цифру велик, но будет честнее сказать прямо: единого процента экономии не существует, и ссылаться на усреднённые цифры без собственных данных — не самая надёжная практика. Реальный выигрыш по срокам зависит от нескольких факторов одновременно: какая доля проекта осталась неизменной, насколько качественно и грамотно был подготовлен исходный эталонный проект, и насколько загружена экспертная организация, в которую подаются документы.
Для компании, которая всерьез рассматривает для себя стратегию тиражирования объектов, разумный шаг — накопить собственную статистику по нескольким реализованным проектам и сравнить реальные сроки прохождения экспертизы для типового объекта против проекта, разработанного с нуля. Эти цифры будут куда ценнее любых усреднённых показателей по рынку, потому что отражают специфику конкретного типа объекта, региона и выбранной экспертной организации.
Если собственной статистики пока нет, разумно обратиться в экспертную организацию ещё до официальной подачи документов и запросить предварительную оценку сроков по конкретному объекту с учётом того, что часть разделов уже проходила проверку ранее. Такая предварительная консультация не только даёт честный ориентир по срокам, но и позволяет заранее понять, не возникнут ли у экспертов вопросы к самому статусу повторного применения или к объёму внесённых изменений.
Где этот механизм работает плохо
У повторного применения проектной документации есть и ограничения, которые важно учитывать до того, как компания решит выстраивать на этом механизме свою стратегию проектирования.
Прежде всего, он категорически не подходит для уникальных объектов — зданий, где архитектурная концепция и инженерные решения создаются индивидуально под конкретную задачу заказчика. Смысла искать повторяемость там, где каждый проект по определению неповторим, попросту нет.
Механизм также слабо работает на участках со сложной геологией или высокой сейсмической активностью. Если грунты на новой площадке существенно отличаются от исходных условий, под которые разрабатывался эталонный проект, фундаменты и несущие конструкции фактически приходится проектировать заново, а не адаптировать. В таких случаях экономия от повторного применения резко сокращается, а иногда сводится к минимуму — остаются неизменными разве что архитектурные и объёмно-планировочные решения, но не конструктив.
Ещё один важный момент — различия в региональных правилах землепользования и застройки. Предельная высота зданий, плотность застройки, нормативные отступы от границ участка в разных городах России заметно отличаются друг от друга. Типовой объект, который прекрасно вписывался в градостроительные параметры одного региона, в другом может потребовать пересмотра габаритов или планировочного решения, чтобы соответствовать местным ПЗЗ. Это стоит проверять ещё на стадии выбора участка, а не после того, как проект уже подготовлен к подаче на экспертизу.
Наконец, прежде чем тиражировать проект, стоит внимательно разобраться с правами на документацию. Если проект изначально разрабатывался внешним подрядчиком по договору, право на повторное использование документации должно быть прямо закреплено в этом договоре. Иначе девелопер рискует столкнуться с юридическими спорами в тот момент, когда решит применить проект на новом объекте без согласия первоначального разработчика.
С чего начинать компании, которая хочет тиражировать проекты
Самое важное решение принимается ещё до того, как начинается проектирование первого объекта серии. Если девелопер заранее понимает, что планирует построить несколько однотипных зданий в разных регионах, эталонный проект стоит разрабатывать именно с расчётом на последующее тиражирование, а не адаптировать задним числом уже готовое решение, спроектированное под одну конкретную площадку.
На практике это означает, что вариативные части проекта — в первую очередь решения по фундаментам, расчётные нагрузки и привязку к инженерным сетям — имеет смысл с самого начала отделять от неизменной архитектурно-конструктивной основы. Такой подход к структуре документации позволяет при адаптации под новую площадку менять только отдельные тома проекта, а не пересобирать весь комплект документации заново.
Вопрос о том, стоит ли доводить проект до официального статуса экономически эффективной документации повторного применения с включением в реестр Минстроя, имеет смысл решать исходя из масштаба планов компании. Если речь идёт о десятках объектов или о намерении передавать типовое решение другим застройщикам, официальный статус оправдывает затраты на процедуру подтверждения эффективности. Если же девелопер планирует построить два-три однотипных объекта, зачастую вполне достаточно грамотно подготовленной собственной проектной документации без прохождения формальной процедуры включения в реестр.
В любом случае окупаемость такого подхода лучше просчитывать заранее, сопоставляя затраты на разработку качественного эталонного проекта и, при необходимости, оформление официального статуса — с экономией на проектировании и прохождении экспертизы по каждому следующему объекту серии. Для компании, которая действительно строит сетевой формат недвижимости, такие вложения на старте практически всегда окупаются уже на втором-третьем объекте, а дальше начинают работать на бизнес годами, сокращая сроки вывода каждого нового объекта на стройку.