Постоянно занимаясь вопросами, связанными с переводом помещений в нежилой фонд, специалисты часто сталкиваются с ситуацией, при которой затруднительно или невозможно в силу ряда причин перевести квартиру в нежилой фонд под определённые цели. К таким причинам зачастую относится несоответствие структуры помещения или отдельных его параметров действующим нормативам и правилам (СНиП, СанПиН, ТСН, пр.) в рамках определённых целей использования. Особенно обидна такая ситуация, когда квартира недавно приобретена специально для перевода в нежилой фонд под использование её в определённых коммерческих целях.
Очевидно, что требования к помещениям, используемым под магазин, под офис, под кафе, под салон, под аптеку, будут различны. К ним относятся требования по обеспечению:
- нормативных путей эвакуации,
- огнестойкости ограждающих конструкций,
- вентиляции помещений с нормативной кратностью воздухообмена,
- нормативной шумоизоляции
- и т.п.
Помимо требований к помещению существуют различные требования к организации производственного цикла, к условиям труда персонала. От того, насколько эти требования реализуемы в данном помещении, зависит возможность размещения в нём Вашего предприятия (предприятия торговли, общественного питания, т.п.) Вопросы реализации в помещении тех или иных требований решаются на стадии проектирования.
Автономность
При переводе в нежилой фонд ключевым моментом является такое устройство обособленного помещения в границах существующей квартиры, при котором влияние создаваемого нежилого помещения на окружающие жилые помещения исключается или сводится к минимуму. Отсюда и вытекают такие требования к помещению, как:
- устройство входов, изолированных от жилой части здания, и закладка существующего дверного проёма на лестничную клетку;
- устройство автономной вентиляции (при необходимости использования механического побуждения);
- применение мероприятий по повышению огнестойкости перекрытия и ограждающих конструкций (конструктивная огнезащита);
- применение мероприятий по снижению акустического воздействия на соседние жилые помещения;
- использование автономного кабельного ввода непосредственно от домового ГРЩ или трансформаторной подстанции;
- подключение систем водоснабжения и водоотведения к нижним разводящим трубопроводам и коллекторам, а в ряде случаев непосредственно к подземным сетям;
- исключение любых факторов влияния помещения или производственного процесса на окружающую среду.
Устройство входа
Гвоздём программы перевода, а зачастую и камнем преткновения, является вопрос устройства дополнительных входов, изолированных от жилой части здания.
При устройстве входа необходимо учитывать три аспекта:
- архитектурный облик здания
- правовой вопрос
- техническая возможность
Архитектурный облик здания
Проектируемый вход не должен ухудшать архитектурный облик здания. Создаваемый вход должен органично вписываться в архитектурную концепцию фасада, и оценкой этого вопроса занимаются архитекторы администрации города. Подход к оценке тем жёстче, чем ближе к центру расположено здание. Архитектурный облик исторического центра города Владимира охраняется (или, по крайней мере, пытается охраняться) государством, а потому вопросы устройства входа решаются здесь несколько сложнее, если вообще решаются. Принципиален охранный статус здания. Немалое значение в данном вопросе имеет сторона выхода: лицевой или дворовый фасад. Отсюда также вытекают вопросы благоустройства территории, при этом существенным фактором является то, куда осуществляется выход: на газон, на уличный тротуар, на придомовую территорию, т.п.
Правовой вопрос
Устройство входа может затронуть чьи-либо права. Чаще это касается владельцев подвальных помещений, владельцев квартир на вторых этажах, под окнами спален которых Вы планируете устроить вход в Ваше кафе, например. Надо понимать также, что, размещая крыльцо на придомовой территории, Вы затрагиваете права уже всех собственников квартир в доме, т.к. они являются участниками права общей собственности на придомовую территорию. Формально, даже если на придомовую территорию не претендуете, Вы, тем не менее, рубите вход в стене, которую Жилищный кодекс РФ также отнёс к общему имуществу собственников квартир в доме… Решение этой коллизии – индивидуальное дело в каждом случае.
Техническая возможность
Здесь надо понимать, есть ли конструктивная возможность выполнить вход таким образом, чтобы не нарушить облик здания и не затронуть чьих-либо прав, с одной стороны, и при определённом конструктивном решении не помешать обслуживанию подземных сетей, с другой стороны.